Dù nguồn cung mới đổ bộ rầm rộ với hơn 22.000 sản phẩm trong quý II, thị trường bất động sản vẫn đang đối mặt với "khúc cua" khó lường khi thanh khoản chịu áp lực nặng nề từ chi phí vốn.

 

"Sóng" nguồn cung mới từ hơn 40 dự án

 

Báo cáo nghiên cứu thị trường mới nhất từ Viện nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS-FERI) cho thấy một diện mạo trái ngược của thị trường địa ốc quý II/2026. Sau giai đoạn cầm chừng, nguồn cung sơ cấp đang ghi nhận sự gia tăng rõ rệt với khoảng 22.000 sản phẩm mới đến từ hơn 40 dự án dự kiến mở bán. Con số này đẩy tổng quy mô rổ hàng toàn thị trường lên ngưỡng xấp xỉ 100.000 căn.

 

Bản đồ nguồn cung mới tiếp tục ghi nhận sự thống trị của khu vực phía Bắc với hơn 8.000 sản phẩm (chiếm 36%), trọng tâm xoáy vào Hà Nội, Hải Phòng và Quảng Ninh. Miền Nam xếp thứ hai với 7.000 sản phẩm (32%), chủ yếu tập trung tại các thủ phủ công nghiệp và đô thị lớn như TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai. Miền Trung & Miền Tây đóng góp lần lượt 14% và 18% vào tổng lượng cung mới.

 

6788-bdsu4o5-1.jpg
Sau giai đoạn cầm chừng, nguồn cung sơ cấp đang ghi nhận sự gia tăng rõ rệt với khoảng 22.000 sản phẩm mới đến từ hơn 40 dự án dự kiến mở bán.

 

Nghịch lý cung tăng - cầu "nín thở"

 

Trái ngược với sự sôi động của nguồn cung, bức tranh thanh khoản lại nhuốm màu thận trọng. Nhìn lại quý I/2026, dù tổng lượng giao dịch đạt hơn 14.600 sản phẩm (tăng 170% so với cùng kỳ), nhưng thực tế đã sụt giảm tới 46% so với quý IV/2025.

 

"Gọng kìm" lãi suất được xác định là nguyên nhân cốt lõi. Với mức lãi suất thả nổi dao động từ 14 - 16%/năm, tâm lý người mua hiện nay đang rơi vào trạng thái "phòng thủ" tối đa.

 

"Áp lực lãi suất khiến chi phí tài chính tăng quá cao, làm chậm quyết định xuống tiền của cả nhóm khách hàng đầu tư lẫn mua ở thực. Hiện tại, dòng tiền chỉ tập trung cục bộ ở những dự án đáp ứng nhu cầu thực sự hoặc có khả năng khai thác dòng tiền ngay lập tức," chuyên gia DXS-FERI nhận định.

 

Điểm sáng căn hộ và kịch bản tăng trưởng có kiểm soát

 

Trong bối cảnh các loại hình nhà phố, biệt thự và đất nền đi ngang, phân khúc căn hộ vẫn là điểm sáng hiếm hoi. Sau giai đoạn tăng nóng năm 2025, giá căn hộ quý I/2026 đã xác lập mặt bằng ổn định với mức tăng nhẹ 1 - 2%.

 

Tại miền Bắc, giá căn hộ phổ biến từ 45 - 170 triệu đồng/m2. Tại miền Nam, khung giá dao động khoảng 35 - 150 triệu đồng/m2.

 

Viện nghiên cứu đưa ra kịch bản cơ sở với sự tăng trưởng có kiểm soát: Nguồn cung dự kiến tăng 30 - 40%, giá bán tăng nhẹ từ 2 - 5%, tỷ lệ hấp thụ dao động quanh mức 30 - 40%.

 

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng đưa ra cảnh báo: Nếu mặt bằng lãi suất vay quý II không thể hạ xuống dưới mức dự báo 10 - 13%, thanh khoản thị trường có nguy cơ tiếp tục suy yếu, kéo tỷ lệ hấp thụ xuống dưới ngưỡng 20%. Thị trường quý II/2026 vì thế sẽ là giai đoạn "thử lửa" thực sự đối với sức chịu đựng của các chủ đầu tư lẫn nhà đầu tư cá nhân.