TP.HCM đang bước vào giai đoạn phát triển đô thị theo chiều sâu, khi quỹ đất ngày càng thu hẹp, mật độ dân cư gia tăng nhanh và không gian sống – kinh doanh buộc phải tái cấu trúc để thích ứng. Trong bối cảnh đó, bất động sản không còn được nhìn nhận thuần túy qua khả năng tăng giá, mà ngày càng được đánh giá dựa trên giá trị sử dụng thực, khả năng tạo dòng tiền và mức độ chống chịu trước biến động thị trường.
Từ góc độ của đơn vị phát triển sản phẩm, ông Vũ Đức Huy – Giám đốc Kinh doanh Tập đoàn Pi Group – chia sẻ những phân tích về xu hướng shophouse khối đế trong đô thị nén và cách Pi Group định hình Shophouse Picity Sky Park như một tài sản phòng thủ, phù hợp với nhu cầu đầu tư thực trong giai đoạn thị trường đang tái cấu trúc mạnh mẽ.
PV: Thưa ông, trong bối cảnh thị trường bất động sản đang tái cấu trúc mạnh mẽ, khái niệm “tài sản phòng thủ” được nhắc đến ngày càng nhiều. Ông nhìn nhận xu hướng này như thế nào?
Ông Vũ Đức Huy: Thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ chọn lọc rất rõ. Nhà đầu tư hiện nay không còn đặt câu hỏi “tăng giá bao nhiêu” như trước, mà chuyển sang “tài sản này có tạo dòng tiền không, có chịu được biến động không, có giá trị sử dụng thực không”. Đó chính là tư duy phòng thủ.
Trong bối cảnh đó, những sản phẩm gắn chặt với nhu cầu ở thật, tiêu dùng thật và có khả năng khai thác ổn định sẽ được ưu tiên. Shophouse khối đế trong các khu đô thị nén, nếu được phát triển đúng cách, là một trong số ít loại hình hội tụ đủ các yếu tố này.
PV: Ông có thể lý giải rõ hơn vì sao đô thị nén lại tạo ra lợi thế cho shophouse khối đế?
Ông Vũ Đức Huy: Đô thị nén là xu hướng tất yếu của TP.HCM khi quỹ đất ngày càng hạn chế và các khu dân cư buộc phải phát triển theo chiều cao. Khi hàng nghìn cư dân cùng sinh sống trong một không gian khép kín, hành vi tiêu dùng cũng thay đổi rất nhanh.
Người dân đô thị ngày nay ưu tiên sự tiện lợi, nhanh chóng và “tại chỗ”. Thay vì di chuyển xa để ăn uống, mua sắm, học tập hay chăm sóc sức khỏe, họ sẵn sàng sử dụng các dịch vụ ngay trong khu vực mình sinh sống. Điều này khiến shophouse khối đế không còn đơn thuần là mặt bằng bán lẻ, mà trở thành một phần của hạ tầng tiêu dùng thiết yếu trong đô thị.
Ở góc độ đầu tư, khi nguồn cầu đến từ chính cư dân nội khu và diễn ra hằng ngày, dòng tiền của shophouse sẽ ổn định hơn và ít phụ thuộc vào biến động ngắn hạn của thị trường.
PV: Trên thực tế, không ít shophouse vẫn gặp khó trong khai thác. Theo ông, đâu là sự khác biệt cốt lõi?
Ông Vũ Đức Huy: Vấn đề không nằm ở sản phẩm, mà nằm ở cách phát triển sản phẩm. Rất nhiều dự án trước đây bố trí shophouse dàn trải, số lượng lớn trong khi dân cư chưa hình thành, dẫn đến cung vượt cầu.
Ngược lại, shophouse khối đế trong các dự án kiểm soát chặt số lượng ngay từ quy hoạch sẽ có lợi thế rất khác. Tại Picity Sky Park, trên tổng quy mô hơn 2.000 sản phẩm nhà ở, chúng tôi chỉ phát triển 22 căn shophouse – tương đương khoảng 1% tổng nguồn cung. Đây là con số rất thấp nếu so với mặt bằng chung.
Điều này giúp shophouse không bị cạnh tranh nội bộ, trong khi phục vụ trực tiếp cộng đồng cư dân hơn 10.000 người. Nguồn cung hạn chế, nhu cầu sử dụng lại mang tính dài hạn – đó là nền tảng tạo nên giá trị phòng thủ.
PV: Vị trí của Picity Sky Park được đánh giá là một điểm cộng lớn. Ông có thể phân tích rõ hơn yếu tố này dưới góc độ khai thác thương mại?
Ông Vũ Đức Huy: Ngoài nguồn cầu nội khu, shophouse vẫn cần khả năng tiếp cận từ bên ngoài. Picity Sky Park nằm tại nút giao Quốc lộ 1A và đại lộ Phạm Văn Đồng – một trong những trục giao thông huyết mạch kết nối TP.HCM với khu Đông Bắc và các tỉnh lân cận.
Điểm khác biệt là dự án không nằm trong khu đô thị “chờ dân về”, mà tọa lạc giữa khu dân cư hiện hữu, mật độ cao, hoạt động kinh doanh – dịch vụ đã hình thành từ lâu. Điều này giúp shophouse có thể khai thác ngay các mô hình kinh doanh như nhà hàng, quán ăn, siêu thị mini, trung tâm giáo dục, spa, dịch vụ chăm sóc sức khỏe… thay vì phải chờ nhiều năm để thị trường tự tạo cầu.
PV: Thiết kế sản phẩm có vai trò như thế nào trong hiệu quả khai thác shophouse, thưa ông?
Ông Vũ Đức Huy: Thiết kế là yếu tố thường bị xem nhẹ nhưng lại quyết định rất lớn đến hiệu quả dòng tiền. Shophouse Picity Sky Park được thiết kế 2 tầng tách biệt công năng: tầng trệt cao 7m dành cho kinh doanh, tầng trên cao 3,5m có thể ở hoặc làm văn phòng.
Cấu trúc này cho phép nhà đầu tư linh hoạt hơn rất nhiều: vừa tự kinh doanh, vừa cho thuê, hoặc kết hợp ở – làm việc – khai thác dịch vụ. Với nhiều ngành nghề như F&B, giáo dục, spa hay bán lẻ, chiều cao tầng trệt lớn giúp không gian thông thoáng, dễ thiết kế và nâng tầm trải nghiệm khách hàng – yếu tố rất quan trọng trong cạnh tranh hiện nay.
PV: Nhiều nhà đầu tư quan tâm đến bài toán tài chính. Pi Group đã thiết kế chính sách như thế nào để đảm bảo tính phòng thủ?
Ông Vũ Đức Huy: Một tài sản tốt nhưng cấu trúc tài chính không phù hợp thì vẫn có thể trở thành áp lực. Với Shophouse Picity Sky Park, chúng tôi xây dựng chính sách theo hướng giảm áp lực ban đầu và bảo vệ dòng tiền cho nhà đầu tư.
Cụ thể, nhà đầu tư chỉ cần thanh toán 15% đến khi nhận bàn giao, được hỗ trợ lãi suất dài hạn lên đến 36 tháng. Ngoài ra, chính sách hỗ trợ thuê lại 3,5% mỗi năm trong 2 năm đầu và miễn phí quản lý 2 năm tương đương khoảng 50 triệu đồng giúp nhà đầu tư có thêm “vùng đệm an toàn” trong giai đoạn đầu khai thác.
Quan trọng hơn, mức giá sau chính sách chỉ từ khoảng 68 triệu đồng/m² – tương đương căn hộ trong khu vực – tạo ra biên an toàn rất rõ cho sản phẩm shophouse. Đặc biệt tiến độ dự án rất rõ ràng, hiện đã cất nóc và sẽ bàn giao vào quý 1/2027, đây cũng là sự đảm bảo cho nhà đầu tư khi “xuống tiền” với 1 sản phẩm hiện hữu.
PV: Từ góc độ cá nhân, ông đánh giá Shophouse Picity Sky Park phù hợp với nhóm nhà đầu tư nào?
Ông Vũ Đức Huy: Đây là sản phẩm dành cho nhà đầu tư thực, nhìn vào trung và dài hạn. Những người tìm kiếm một tài sản vừa có giá trị sử dụng rõ ràng, vừa tạo dòng tiền ổn định, lại có khả năng tăng giá theo sự phát triển của đô thị.
Trong bối cảnh TP.HCM phát triển theo chiều sâu, shophouse khối đế không còn là cuộc chơi ngắn hạn. Với Picity Sky Park, chúng tôi tin rằng khi shophouse được đặt đúng vị trí, đúng quy mô, đúng thiết kế và đúng cấu trúc tài chính, đây sẽ là một tài sản phòng thủ đúng nghĩa – cân bằng giữa an toàn, hiệu quả và tiềm năng lâu dài.
PV: Trân trọng cảm ơn ông.
